قانون رهن و اجاره1
رهن و اجاره
رهن و اجاره موضوعی است که امروزه میان مردم تحت عنوان «رهن واجاره» مطرح و معمول است. این موضوع ممکن است در اشکال متعددی تحقق یابد، هرچند که در این اقسام عنوان رهن وجود ندارد. در اینجا به اهم آنها اشاره میکنیم و درباره صحت یا بطلان آن از لحاظ فقهی بحث و بررسی به عمل میآوریم.
الف . اینکه موجر به کسی که میخواهد مثلاً خانهاش را اجاره کند بگوید: اجاره خانهام را 25000تومان است، ولی اگر 500000 تومان پول در اختیار من قرار بدهی اجاره آن 5000 تومان خواهد بود. در حقیقت موجر این گونه محاسبه میکند که بهره (ربح) هر 100000 تومان، 4000 تومان است، پس بهره 500000 تومان 20000 تومان میشود و با این حساب با پیشپولی که از مستأجر میگیرد خانه را به 5000 تومان به او اجاره میدهد. به نظر میرسد این معامله اساسا به دلیل تعیین سود، ربا و حرام است. البته اگر پیش پولی که موجر میگیرد واقعا بر اساس تعیین سود نباشد، اجاره صحیح است و نوعی معامله محاباتی خواهد بود.
ذکر این نکته لازم است که فرض مزبور با مسأله سرقفلی که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر در روزنامه رسمی (ش 15299، مورخه 17/6/1376) آمده، فرق دارد، زیرا سرقفلی پولی است که مستأجر به موجر بلاعوض در موقع انتقال اجاره میدهد (جعفری لنگرودی، 357) و یا حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته میشود (کاتوزیان، 3/404) و این غیر از موضوع پیش پول در «رهن و اجاره» است.
ب . اینکه موجر به مستأجر بگوید: اگر 500000 تومان به من قرض بدهی اجاره خانهام را که 25000 تومان است به 5000 تومان به تو اجاره میدهم. از این رو مستأجر ابتدا 500000 تومان به او قرض میدهد، و مشروط بر اینکه موجر (مقترض) خانه را به کمتر از اجرة المثلِ آن اجاره دهد. این معامله در حقیقت مصداق «قرض به شرط معامله محاباتی»بوده و به اتفاق فقها حرام و باطل است (نجفی، 25/63)، زیرا معامله مزبور به دلیل شرط زیادتی و نفع در قرض، ربای قرضی محسوب میشود و مشمول حدیث
معروف نبوی است که فرمود: «کل قرض یجر المنفعة فهو حرام» (شوکانی، 5/232؛ بحرانی، 20/83).
ج . اینکه موجر ابتدا خانه را به مبلغی کمتر ازاجرة المثل آن اجاره دهد، ولی ضمنِ عقدِ اجاره شرط شود که مستأجر پولی را به عنوان قرض به موجر بدهد. به عبارت دیگر موجر به این شرط خانهاش را به کمتر از اجرة المثل اجاره میدهد که مستأجر به او فلان مقدار قرض دهد. این معامله از مصادیق «معامه محاباتی به شرط قرض» به شمار میآید و به نظر مشهور فقها (علامه، 397) صحیح است؛ هرچند بعضی از فقها در صحت معامله مزبور توقف کرده»(همانجا) و برخی دیگر از جمله محقق قمی (577، 578)، حسینی، صاحب مفتاح الکرامة (4/730) و امام خمینی (2/412، 413) قائل به حرمت آن شدهاند.
در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان قرضالحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد وجه مذکور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است که به نظر همه فقها جایز است
به نظر میرسد همه این دلایل قابل خدشه باشد، زیرا:
اولاً: فقهای متقدم در عبارات خود به «معامله به شرط قرض» اشاره کردهاند، نه «معامله محاباتی به شرط قرض» و بین این دو فرق آشکاری وجود دارد. حتی بعضی از فقهای متقدم معتقدند که جمع بین بیع و قرض در یک عقد مکروه است.
ثانیا: روایاتی که بدان بر صحت «معامله محاباتی به شرط قرض» استناد شده به نظر امام خمینی ضعیف است ؛ بویژه اینکه در بعضی از این روایات، راویِ آن شخصی است به نام محمد بن اسحاق بن عمار که به گفته شیخ صدوق، واقفی مذهب بوده است و علامه حلّی در مورد او توقف دارد (خویی، 15/69 - 71). بهعلاوه اینکه بعضی از این روایات مناسب مقام امامت نیست. امام خمینی گوید، مسأله دیگری که ما را به این گونه روایات بدگمان میکند این است که امام(ع) ضمن تأیید حیله (از جمله معامله محاباتی به شرط قرض) فرمود: قد اَمرنی ابی ففعلت ذلک» یا «قد فعل ذلک ابی و امرنی ان افعل ذلک فی شیئ کان علیه». به نظر می رسد مضمون این جملات خود دلیل است بر اینکه ما در صدور این گونه روایات از معصوم (ع) شک کنیم و بعید نیست که این دسته از احادیث از دسیسهها و توطئههای مخالفین جهت خدشهدار کردن شهرت و اعتبار ائمه (ع) باشد».
ثالثا: بر اساس استدلالِ دومِ قائلین به صحت «معامله محاباتی به شرط قرض»، اگر کسی به دیگری مثلاً 100000تومان ببخشد یا مالی را که قیمت آن 100000تومان است به 10000تومان بفروشد به شرط اینکه خریدار (مقرض) 500000 تومان به او قرض دهد، از آنجایی که شرط مزبور سبب زیادتی در خود قرض نیست، اشکالی بر آن مترتب نیست در حالی که به نظر می رسد این مورد از بارزترین مصداق ربای قرضی است که علی الاصول جایز نیست.
به نظر امام خمینی هرچند در اینجا به ظاهر در قرض شرط زیادتی نمیشود، اما چنین قرضی ربا و حرام است، زیرا از آیات و روایات این نکته استفاده میشود که تخلص از ربا با تغییر عبارت و عنوان در صورتی که ربا واقعا متحقق باشد، مشروعیت ندارد. شاید علت توقف یا مخالفت برخی از فقها با این قبیل معاملات این است که غالبا معامله محاباتی به شرط قرض صوری بوده و در واقع برای کسب سود واکل رباست و حدیث «خیرالقرض ما جر منفعة» در موردی است که مقترض بدون شرط و با طیب نفس چیزی اضافهتر به مقرض بپردازد و این هیچ ارتباطی با معامله محاباتی به شرط قرض ندارد، چنانکه شهید اول نیز روایت مزبور را حمل بر مورد تبرّع کرده است (الدروس، 37/16).
اشاره به نکتهای خالی از فایده نیست و آن این که در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر آمده: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان قرضالحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد وجه مذکور به مستأجر است...». این مورد با موضوع مورد بحث (معامله محاباتی به شرط قرض) فرق دارد، زیرا ماده 4 مصداق «معامله به شرط قرض» است که به نظر همه فقها جایز است.
ممکن است موجر خانهاش را به کمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینکه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اکل ربا نباشد.
قسم سوم «رهن و اجاره» که در حقیقت در خود قرض شرطِ زیادتی و نفع میشود، ربای قرضی محسوب شده و حرام و باطل است. البته در مواردی رهن و اجاره میتواند صحیح باشد، از جمله اینکه در عقد اجاره ابتدا معلوم شود که مثلاً اجاره خانه هر ماه 25000 تومان است و موجر آن را به مدت یک سال اجاره دهد. آنگاه مستأجر بگوید: هر ماه 5000 تومان به تو میدهم و بقیه در ذمه من باشد تا پس از اتمام مدت اجاره پرداخت کنم. بر این صورت موجر میتواند به ازای آنچه بر ذمه مستأجر است از او چیزی به عنوان رهن مطالبه کند. همچنین است در رهن کامل، با این فرق که مستأجر تمام اجاره بها را که در عقد معین شده به ذمّه میگیرد تا پس از اتمام مدت اجاره آن را پرداخت نماید، و یا اینکه موجر شرطِ ضمانِ مستأجر کرده و در برابر عین مستأجره شرط رهن نماید. در تمام این موارد رهن صحیح بوده ولی استفاده از عین مرهونه منوط به اجازه مرتهن (موجر) از راهن (مستأجر) است (بحرانی، 20/261).
ممکن است راه حل دیگری نیز ارائه داد، به این نحو که موجر خانهاش را به کمتر از اجرة المثل اجاره دهد و مستأجر مبلغی را به عنوان عاریه به او بدهد. در این صورت این معامله از تحت عنوان «رهن و اجاره» خارج و مشروع خواهد بود، مشروط بر اینکه موجر قصد اجاره و مستأجر نیز قصد عاریه داشته و هدف اکل ربا نباشد. البته معلوم است که مورد عاریه باید از اموالی باشد که با بقای عین بتوان از آن استفاده کرد.
فراوری:هانیه اخباریه
بخش حقوق تبیان
برگرفته از سایت www.tebyan.net